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Der BGH hat mit Urteil vol 09.06.2010 – VIII ZR 294/09 – entschieden:

„Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.“, BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 – VIII ZR 294/09; LG München I (Lexetius.​com/​2010,1948)

Es ging u.a. um folgende Formular – Mietvertragsklausel:

„5. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen … in der Wohnung ausführen zu lassen …, sowie die Roll-Läden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch- und Abflussbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen …

Nach dem BGH begegnet es keinen rechtlichen Beenken, wenn die Klausel dahingehend ausgelegt wird, dass dem Mieter die Verpflichtung trifft, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen. Diese Verpflichtung könne dahin verstanden werden, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma erfolgen dürfe, was unzulässig ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspartners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH vom 20. Oktober 2004, aaO; vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, WuM 2008, 219, Tz. 18 m. w. N.). Hieran gemessen hält die Renovierungsklausel bei Anwendung der Unklarheitenregel einer rechtlichen Überprüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.

Es entspricht verbreiteter Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass Fachhandwerkerklauseln in Formularmietverträgen über Wohnraum einen Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind, wenn sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nehmen, weil eine solche Klausel über das hinausgehe, was der Vermieter nach § 535 BGB ansonsten selbst schulden würde. Denn ohne eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter lediglich zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 BGB) verpflichtet, wozu es bei Schönheitsreparaturen nicht zwingend der Ausführung durch Fachhandwerker bedürfe. Außerdem könne der Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausführung haben. Diesem Interesse werde auch durch die Ausführung der Arbeiten durch einen Laien genügt, wenn dies fachgerecht geschehe. Hierzu seien viele Mieter (oder deren Verwandte oder Bekannte) durchaus selbst in der Lage (OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 1422, 1423; LG Köln, WuM 1991, 87; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IX 55; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., Rdnr. I 32; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 535 Rdnr. 101; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 124; Hannemann/Wiegner/Over, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 151; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 111 m. w. N.).

Der BGH hat bislang die Frage offen lassen können, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses von Eigenleistungen des Mieters durchgreifen (BGHZ 105, 71, 82). Er bejaht diese Frage nunmehr.

Nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich zwar Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Gleichwohl hält der Senat auch vor dem Hintergrund von § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine formularvertragliche Überwälzung entsprechender Vornahmepflichten auf den Mieter in ständiger Rechtsprechung für grundsätzlich zulässig (Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 7 m. w. N.).

Diese Billigung trägt insbesondere dem Umstand Rechnung, dass sich eine vertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter seit langem als Verkehrssitte herausgebildet hat und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages es deshalb als selbstverständlich ansehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt (Senatsurteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 339/03, WuM 2004, 529, unter II 1 b m. w. N.). Zudem tragen Schönheitsreparaturen nicht nur dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache, sondern auch seinem nicht selten noch darüber hinausgehenden Interesse an einem entsprechenden äußeren Erscheinungsbild der Mietsache Rechnung und kommen ihm als demjenigen, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht, dadurch in besonderer Weise zugute (vgl. BGHZ 111, 301, 305).

Allerdings hat der Senat zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann (Senatsurteil vom 14. Juli 2004, aaO). Dieser Gesichtspunkt ist für die Beurteilung der Angemessenheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die übernommenen Pflichten für den Mieter überschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen sowie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann (BGHZ 105, 71, 81).

Wird deshalb dem Mieter – wie hier bei Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung der Vornahmeklausel – die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ihre innere Rechtfertigung.

Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch eine Fachfirma bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 BGB), schuldet (vgl. BGHZ 105, 71, 78; Senatsurteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 77/03, WuM 2004, 466, unter II 2 a cc).

Die unwirksame Beschränkung der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf eine Vornahme durch Dritte unter Ausschluss einer Selbstvornahme führt zur Unwirksamkeit des gesamten Klauselteils betreffend die Schönheitsreparaturen. Denn mit einer Streichung der Worte „ausführen zu lassen“ verbleibt schon sprachlich kein sinnvoller Klauselrest mehr.

Hiehe hierzu auch
LG München I; Urteil vom 30.09.2009, Az: 15 S 6274/09]

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