BGH: Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache

BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 17/16) hat zur Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Vorenthaltung der Mietsache klargestellt:

Amtlicher Leitsatz:

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

Der BGH führt hierzu aus:

[Rdn. 10] „Die Kläger können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den Beklagten entrichtete vereinbarte Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB), sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB) verlangen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) bestimmt.“

[Rdn. 25] „Der Bundesgerichtshof hat ausgesprochen, dass durch die Regelung des § 546a Abs. 1 BGB im Rahmen des nach Beendigung des Mietvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses ein vertragsähnlicher Anspruch begründet wird (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2015 – IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 80; vom 23. Juli 2003 – XII ZR 16/00, NZM 2003, 871 unter II 1; vom 11. Mai 1988 – VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, 290 mwN), durch den ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen (BGH, Urteile vom 22. März 1989 – VIII ZR 155/88, BGHZ 107, 123, 129; vom 10. Oktober 1990 – VIII ZR 370/89, NJW-RR 1991, 176 unter B II 1 d [zu § 557 BGB aF]; vom 7. Januar 2004 – VIII ZR 103/03, NZM 2004, 354 unter II 2 a; vom 5. Oktober 2005 – VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 unter II 2; vom 27. Mai 2015 – XII ZR 66/13, NJW 2015, 2795 Rn. 21). Das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien ist in der Vorenthaltungszeit nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache angelegt, die vom Willen des Mieters abhängig ist (BGH, Urteil vom 27. Mai 2015 – XII ZR 66/13, aaO). „