Kleinreparaturklauseln im Mietrecht

Allgemeines

Bei den Kleinreparaturen handelt es sich zunächst nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Reparaturen an Gegenstände, die den direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Kleinreparaturklauseln verlagern daher teilweise, wie die Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die Pflicht des Vermieters aus § 535 BGB auf den Mieter. Teilweise deshalb, weil durch die Verwendung einer Kleinreparaturklausel die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht auf den Mieter abgewälzt werden kann. Insoweit sind sog. Vornahmeklauseln unwirksam. Wirksam kann lediglich die Kostentragungspflicht auf den Mieter umgelegt werden.

Eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Kleinreparaturen entweder selbst durchzuführen oder in eigenem Namen einen Handwerker zu beauftragen, verstößt daher nach dem Urteil des BGH vom 6.5.1992 (GE 1992, 663) gegen § 307 BGB. Maßgeblich hierfür ist der Gesichtspunkt, dass durch die Übertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter zugleich dessen Gewährleistungsrechte nach § 536 BGB tangiert werden, was nach § 536 Abs. 4 BGB zur Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung führt.

Die Vorschrift des § 536 Abs. 4 BGB gilt nicht nur für Formularklauseln, sondern auch für Individualvereinbarungen. Deshalb folgt aus der Entscheidung des BGH zugleich, dass eine derartige Regelung auch nicht im Wege einer Individualvereinbarung getroffen werden kann.

Das bedeutet, daß der Mieter mit einer unwirksamen Vornahmeklausel nicht zur Reparatur gezwungen werden kann, eine Reparaturpflicht des Mieters also grundsätzlich auch nicht entsteht. Die Pflicht obliegt weiterhin dem Vermieter. Wenn beispielsweise der Wasserhahn tropft, kann der Vermieter dem Mieter nicht auferlegen, entweder die Reparatur selbst auszuführen oder den Installateur zu beauftragen. Die Pflicht hierzu bleibt weiterhin beim Vermieter bestehen. Die Kostentragungspflicht des Mieters bedeutet dann aber, daß der Vermieter den Rechnungsbetrag, sofern die Voraussetzungen hierfür vorliegen, vom Mieter erstattet verlangen kann.

Bei den Kleinreparaturen wird zum einen eine betragsmäßige Höchstgrenze aus § 307 BGB (vormals § 9 AGB) abgeleitet und zum anderen wird von der Rechtsprechung die Angabe eines Höchstbetrages verlangt, und zwar für den Fall, daß innerhalb eines Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Dieser wird bei max. 8% bis 9% der Jahreskaltmiete, begrenzt durch eine Größenordnung von 150 bis 200 EUR pro Jahr angesetzt. Das OLG Hamburg (WuM 1991, 385) hat einen Jahreshöchstbetrag in Höhe von einer Monatsmiete für zu hoch angesehen!

Das LG Frankfurt/Main hat mit Urteil vom 0 1.11.2000 – 2/17 S 75/00, PE 2001, 450 entschieden:

Eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag, die dem Mieter die Kosten bestimmter Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 200 DM auferlegt, ist nicht zu beanstanden, sofern auch die sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen solcher Klauseln (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88, WuM 1989, 324) vorliegen.

Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt hat im Urteil vom 15.10.2013 – 2 C 1438/13 – befunen, dass die Gesamtbelastung des Mieters nicht über 6% der Jahresmiete betragen darf:

1. Die Kleinstreparaturklausel ist wirksam, wenn die Höhe jeder Einzelreparatur auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt ist und die jährliche Gesamtbelastung nach oben hin angemessen gedeckelt ist.

2. Die Kleinstreparaturklausel kommt nur dann zum Tragen, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

3. Die Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparatur darf 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht überschreiten.

Nach der zitierten BGH-Entscheidung ist folgendes zu beachten:

• Die Klausel muss gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
• sie muss einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur enthalten,
• sie muss einen angemessenen Höchstbetrag für die Summe der innerhalb eines Jahres vom Mieter zu tragenden Reparaturkosten enthalten,
• sie darf keine Kostenbeteiligung des Mieters an Reparaturen oder Neuanschaffungen vorsehen, deren Kosten den Höchstbetrag im Einzelfall übersteigen.

Zudem darf die Klausel den Mieter nur zur Erstattung von Kosten, nicht jedoch zur Vornahme von Reparaturen verpflichten, BGH Urteil vom 6.5.1992 – VIII ZR 129/91, WuM 1992, 355.

Auch ist eine Klausel, die den Mieter zur regelmäßigen Wartung bestimmter Einrichtungen (z.B. Warmwassergeräten, Etagenheizungen) verpflichtet, nach denselben Grundsätzen wie die Klauseln über die Kleinreparaturen zu beurteilen (BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381). Deshalb ist eine Klausel unwirksam, nach der der Mieter verpflichtet ist, Warmwassergeräte regelmäßig zu warten oder für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen, AG Langenfeld, WuM 1995, 37.

Nicht unter die Kleinreparaturklausel fällt bspw. auch das Austauschen eines verkalkten Wasserhahns.

Denn die sog. Kleinreparaturklausel betrifft nur Reparaturen, auf deren Entstehen der Mieter Einfluss hat. Das Verkalken von Wasserhähnen beeinflusst ein Mieter aber nicht, AG Gießen 40 M C 125/08, WuM 2010, 415.

In dem Fall tauschte ein Vermieter ein Auslaufventil mit Knebel aus und wollte die Kosten in Höhe von 36,51 Euro vom Mieter erstattet bekommen. Laut Vertrag war der Mieter verpflichtet, die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an Installationsgegenstände im Einzelfall bis zu einem Betrag von 76 Euro zu tragen. Dies galt allerdings nur, soweit die Arbeiten ihrer unmittelbaren Einwirkung unterliegen. Das Gericht wies die Klage deswegen ab. Denn der Austausch des Ventils mit Knebel sei keine Reparatur, sondern eine Erneuerung, die grundsätzlich dem Vermieter obliege. Außerdem hätte der Mieter den Kalkgehalt des Wassers in keiner Form beeinflussen können. (dpa)

Was sind Kleinreparaturen?

§ 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung ist zu entnehmen, was unter den Begriff „Kleinreparaturen“ fällt. Diese Begriffsbestimmung war zwar ursprünglich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum gedacht, sie wird inzwischen aber von den Gerichten für den frei finanzierten Wohnungsbau übernommen, vgl. nur BGH, Urteil v. 7.6.1989, GE 1989, S. 587.

Danach umfassen die kleinen Instandhaltungen

nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.

Die Kleinreparaturklausel in Mietverträgen dient nur dazu, Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über die Ursachen kleinerer Schäden zu vermeiden. Der Mieter soll alle kleineren Schäden bis zur Höchstgrenze tragen müssen, ohne dass der Frage nachgegangen werden muss, was Ursache des Schadens ist. Dies vereinfacht die Abwicklung des Vertragsverhältnisses. Liegt aber ein größerer Schaden vor, muss in jedem Fall geklärt werden, worauf dieser beruht. Der mit der Kleinreparaturklausel verfolgte Zweck kann demnach nicht erreicht werden. Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag begründet keine Verpflichtung des Mieters, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545).

Entstehen Schäden durch höhere Gewalt wie Blitzschlag, Hochwasser oder Wind, hat jedwede Kleinreparaturenklausel ihre Wirkung verloren.

Kostenübernahme durch den Mieter

Die Kosten für die Kleinreparaturen müssen vom Mieter nur dann übernommen werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde.

Eine Kleinreparaturklausel darf insoweit im Mietvetrag aufgenommen werden, wonach der Mieter für Kleinreparaturen in der Wohnung selbst aufzukommen hat, vgl. BGH, Az. VIII ZR 1991/88.

Wird beispielsweise in den Mietvertrag eine derartige Klausel aufgenommen, durfte die Summe der Reparaturausgaben 6 % (heute wohl 8% bis 9%, das OLG Hamburg, WM 1991, S. 385 und das OLG Stuttgart, WM 1988, 149 gehen sogar von 10 % der jeweils geschuldeten Jahresmiete aus) der Jahres – Bruttokaltmiete nicht überschreiten und die einzelne Reparatur nicht mehr als 150 DM (entsprechend 76,69 EURO) inklusive Umsatzsteuer kosten, vgl. BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: GE 1992, S. 663. Im Jahre 1997 hatte der BGH noch entschieden, dass 100 DM (also 51,13 Euro) noch zulässig sind (BGHZ 105, S. 22).

Darüber, wie hoch die Beträge für Kleinreparaturen heute insgesamt sein dürfen, haben sich die Gerichte schon seit langer Zeit nicht mehr beschäftigt.

Aufgrund der Preisentwicklung (seit Anfang der 90iger Jahre) und des Auslegungsspielraumes können von den Gerichten nämlich auch höhere Beträge akzeptiert werden. Diese Entscheidung treffen die Gerichte über die Regeln der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB), die hier insoweit auf die Zumutbarkeit abstellen. Und was zumutbar ist, ist eine Frage der Auslegung.

Das AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005 AZ: 116 C 196/05 = GE 2005, S. 677 sah beispielsweise eine Kleinreparaturklausel noch als wirksam an, wenn Euro 100,00 netto, also zuzüglich 19% Mehrwertsteuer, als Obergrenze im Einzelfall nicht überschritten wird.

Das Amtsgericht Bremen hat mit Urteil vom 26.04.2007, Az: 21 C 269/05 (verkündet am 24.05.2007) dagegen entschieden, dass für eine 1 Zimmer Wohnung mit einer Grundmiete von EUR 260,- eine vertragliche Kostenübernahme mit einem Höchstbetrag von EUR 200,- pro Einzelfall und maximal EUR 1.000,- pro Kalenderjahr unzulässig ist, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Hierzu der amtliche Leitsatz:

Die Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag (1-Zimmer-Wohnung, 260 Euro mtl. Grundmiete), wonach der Mieter bei Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 200 Euro im Einzelfall und maximal 1000 Euro pro Kalenderjahr haftet, ist unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen.

Aus den Entscheidungsgründen:

Die zwischen den Parteien vereinbarte Kleinreparaturklausel ist gem. § 307 I Satz 1 BGB unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Die Klausel belastet den Mieter unangemessen dadurch, dass abweichend von dem in § 538 BGB zum Ausdruck kommenden Leitbild hier dem Mieter Reparaturverpflichtungen auferlegt werden, die kostenmäßig unangemessen hoch über eine Kleinreparatur hinausgehen. Es kann dahingestellt bleiben, das Gericht hat jedoch Zweifel, ob bereits der Ansatz von 200,- € für den einzelnen Reparaturfall auch unter Beachtung der gegenwärtigen wirtschaftlichen Verhältnisse noch einer Kleinreparatur entspricht. Jedenfalls aber ist die Limitierung des Jahresbetrages auf 1.000,- € unangemessen hoch. Dabei ist zu beachten, dass die monatliche Grundmiete lediglich 260,- € beträgt und somit nahezu ein weiteres Drittel des Jahresbetrages der Grundmiete für die Instandhaltung der Wohnung pro Jahr aufzubringen wäre.

>>> Volltext

Die Kleinreparaturklausel kann z.B. auch unwirksam sein, wenn der Vermieter im Mietvertrag keinen Höchstbetrag pro Reparatur und pro Jahr festgelegt hat. Der Mieter soll nämlich schon bei Abschluß des Mietvertrages einkalkulieren können, welche zusätzlichen Kosten pro Jahr maximal noch auf ihn zukommen können.

Auch eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet wird, die Kleinreparaturen selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, ist unwirksam. Das gilt auch, wenn die Summe der Reparaturausgaben und die Höhe der Einzelreparaturkosten korrekt begrenzt sind. Der Mieter kann nur zur Kostenübernahme verpflichtet werden, BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: WM 1992, S. 355; BayOLG, Az. RE-Miet 1/96, aus: WM 1997, S. 362.

Beispiel:

Im Mietvertrag wird für jede Reparatur ein Betrag von 75 Euro, begrenzt auf 200 Euro pro Jahr vereinbart. Der insoweit vereinbarte Betrag ist der absolute Höchstbetrag!

Defekt geht jetzt beispielsweise der Wasserhahn (Reparaturkosten = 90 Euro) und ein Türschloss (Reparaturkosten = 70 Euro). Die Reparatur des Wasserhahns ist nicht mehr als „Kleinreparatur“ einzustufen. Der Vermieter hat die gesamten Kosten für die Reparatur zu tragen, weil die einzelne Reparatur über dem festgesetzten Betrag liegt! Die Instandsetzung am Türschloss hingegen kann der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen, weil sie unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegt.

Beachte:

Die Vereinbarung über Kleinreparaturen ist nicht so zu verstehen, dass der Mieter etwa von jeder Kleinreparatur (also auch von solchen, die über dem vereinbarten Betrag liegen) in jedem Fall den vereinbarten Anteil im Mietvertrag zu tragen hat. Eine solche Auslegung wäre schlichtweg falsch! Vgl. allgemein zur Kleinreparaturklausel und Beteiligung des Mieters an den Reparaturkosten

OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545; AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2006 – 10 C 389/05.

Auch bei den Kleinreparaturklauseln gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Wenn der Vermieter also beispielsweise die Kostentragungspflicht bis zu einem Betrag von 120,00 € mit dem Mieter vereinbart hat, kann die Klausel nicht auf den gerade noch zulässigen Betrag reduziert werden. Sie ist dann insgesamt unwirksam. Daran ändert auch eine sog. salvatorische Klausel nichts, in der vereinbart wurde, daß die Klausel nur soweit gesetzlich zulässig gelten soll.

Im Übrigen hat der Mieter die Kosten für eine Kleinreparatur nur dann zu tragen, wenn die Reparaturmaßnahme erfolgreich gewesen ist. Das Risiko fehlgeschlagener Reparaturversuche verbleibt auch bei der Kleinreparaturklausel beim Vermieter, AG Konstanz, WuM 1998, 214.

Was alles unter Kleinreparaturen fällt

Nicht jede Vereinbarung über Kleinreparaturen ist wirksam. Entscheidend ist zunächst, was kaputt geht. Zu prüfen ist also immer zu erst, ob der reparierte Gegenstand zu den mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen zählt, die vom Mieter im gebrauchsfähigen Zustand zu halten sind. Anerkannt sind Reparaturen nur an Gegenständen, die dem häufigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt sind. Dies sind z.B.

• Rollläden
• Licht- und Klingelanlagen
• Schlösser
• Wasserhähne
• Heizkörperventile
• Klosettspülungen
• Wasch- und Abflussbecken
• Öfen
• Badeöfen
• Therme
• Herde und ähnliche Einrichtungen

Hierbei ist allerdings einschränkend zu beachten, dass Reparaturarbeiten an einer Abflussleitung (z.B. ein Baderzimmerabfluss) nicht zu den Kleinreparaturen zählen, AG Charlottenburg, 31.8.2011 – Az: 212 C 65/11.

Insoweit handelt es sich bei einem Abflussreparatur nicht um eine Kleinreparatur, da dieses nicht täglichen Zugriff der Mieter unterliegt. Im Rahmen der gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

Nicht zu den Kleinreparaturen zählen z.B.

• Zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen, LG Hamburg WM 1990, S. 416
• Kleinreparaturen an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Haustürschloss oder Licht im Kellergang)

Nicht zu den Kleinreparaturen gehört es auch, wenn beispielsweise das Türschloss schon zu Mietbeginn beschädigt ist und es während der Mietzeit repariert wird, BGH, WM 1992, S. 355. Problematischer wird es, wenn ein Schaden durch den Verschleiß des Vormieters verursacht wurde oder auf einen Materialfehler zurückzuführen ist. Beides berücksichtigt die Kleinreparaturenklausel im Normalfall nicht. Manche Gerichte sehen darin bereits einen Unwirksamkeitsgrund so OLG München, WM 1989, S. 128; OLG Frankfurt, WM 1992, S. 61.

Zu beachten gilt weiter, dass der Vermieter zunächst in Vorlage treten muss. Teilt der Mieter also mit, daß z.B. sein Rollladengurt gerissen ist, muss der Vermieter zunächst einmal den Handwerker bestellen und auch bezahlen. Erst dann kann er von seinem Mieter (bei wirksamer Vereinbarung über die Kleinreparaturen) eine Rückerstattung verlangen.

Dies liegt daran, weil der Mieter durch den Mietvertrag nicht verpflichtet werden kann, die anfallenden Reparaturen gleich durchführen und bezahlen zu lassen. Derartige Abmachungen sind unwirksam. Manche Mietverträge gehen aber noch einen Schritt weiter und übertragen dem Mieter die Pflicht, die Einrichtungsgegenstände in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Solche Vornahmeklauseln sind unwirksam! Denn sie verlangen, dass der Mieter die Arbeiten selbst ausführt oder in Auftrag gibt und die Kosten dafür vorstreckt.

Der BGH hat dazu ausgeführt:

Eine Klausel in einem Formular – Mietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen, BGH, Urteil v. 6.5.1992, NJW 1992, S. 1759.

Ein weiteres unangemessenes Risiko für den Mieter liegt darin, daß der beauftragte Handwerker Fehler machen kann. Zudem stellt sich erst bei der Rechnung heraus, ob die Kosten den Kleinreparaturbetrag unterschritten haben oder nicht. Der Mieter wäre bei einer Überschreitung der Kosten verpflichtet, den Handwerker aufgrund des Reparaturauftrags zu bezahlen und das, obwohl eigentlich keine Kleinreparatur mehr vorgelegen hat! Nun könnte der Mieter zwar von seinem Vermieter die gesamten Reparaturkosten ersetzt verlangen, weil die Reparatur das vereinbarte Maximum übersteigt. Allerdings macht das die Klausel schon unwirksam. Sie dürfen den Mieter nämlich nicht nur auf die Rückerstattung verweisen, OLG München, WM 1991, S. 388.

Mängelbeseitigung in Notfällen

In dringenden Notfällen – Heizungsausfall im Winter -, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht erreichbar sind, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die erforderlichen Kosten übernehmen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Mahnung keine Reparatur einleitet und nichts unternimmt, vgl. nur LG Köln 1 S 413/92, WM 94, 73.

Hat beispielsweise ein unbekannter Dritter das Schloss in der Wohnungstür so mit Klebstoff verklebt, dass die Tür nicht mehr aufgeschlossen werden kann, ist der Vermieter für die Reparatur verantwortlich, AG Siegburg 9 C 146/02.

Mängelbeseitigung bei unwirksamer Kleinreparaturklausel

Nach dem zutreffenden Urteil des AG Köln vom 21.1.2004 – Az.: 214 C 527/03. kann der Mieter, wenn er aufgrund der unwirksamen Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Wohnungsmietvertrag Wartungsarbeiten an der Gastherme ausführt, die hierfür gezahlten Beträge vom Vermieter herausverlangen.