Der Schadensersatzanspruch des Vermieters verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az: 8 RE Miet 3802/96). Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen, sofern keine Hemmung der Verjährung (durch ein Prozess) eingetreten ist.
Nach dem Urteil des BGH vom Urteil vom 19. Januar 2005 – Az.: VIII ZR 114/04
„beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält; dies gilt auch dann, wenn der Schadensersatzanspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht.“
Die Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt daher nicht mit dem Zeitpunkt der Anspruchsentstehung zu laufen, wenn dieser dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache nachfolgt. Die ältere Rechtsprechung hierzu ist nicht einschlägig. Sie beruht auf § 198 Satz 1 BGB a.F, vgl. BGH, a.a.o.
Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht darauf ankommen soll, ob der Anspruch im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bereits entstanden ist. In der Entwurfsbegründung zu § 548 BGB, der im weiteren Gesetzgebungsverfahren unverändert geblieben ist, wird hierzu ausgeführt:
„Auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Die Vorschrift ist insofern lex specialis zu § 198 BGB“ (BT-Drucks. 14/4553, S. 45), BGH, a.a.o.
Dass die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe an den Vermieter beginnt, entspricht auch dem Zweck der kurzen mietrechtlichen Verjährung. Dieser besteht darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (BT-Drucks. 14/4553, aaO; vgl. auch zu § 558 BGB a.F. BGHZ 98, 235, 237 m.w.Nachw.). Eine Klärung, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen, wird rascher erreicht, wenn die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst nachfolgend mit Ablauf einer vom Vermieter zu setzenden Frist beginnt. Schutzwürdige Interessen des Vermieters stehen dem nicht entgegen, da der Vermieter es in der Hand hat, sich nach Rückerhalt der Mietsache alsbald über ihren Zustand zu vergewissern und die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 281 BGB herbeizuführen, BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – Az.: VIII ZR 114/04.
In seiner Entscheidung vom 23.10.2013 (BGH, Urteil vom 23. 10. 2013 – VIII ZR 402/12) hat der BGH entschieden:
Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.
Insoweit entspreche es dem Zweck des § 548 BGB, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (BGH, Urteile vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12). Das bedeute zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden müsse, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH, Urteile vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 8/11, aaO Rn. 14 mwN). Zum anderen sei es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgebe, wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen müsse (BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 – VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 unter II 2 e aa; vom 19. November 2003 – XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a – noch zu der Vorgängervorschrift § 558 Satz 2 BGB aF). Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung, etwa durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter oder seinen Bevollmächtigten, sei der Vermieter grundsätzlich nicht in der Lage, den Zustand der Wohnung zu prüfen. Die Rückerlangung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setze mithin außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (vgl. OLG München, ZMR 2010, 285, 286).
Eine Schlüsselrückgabe an den Hausmeister oder dem Hauswart ohne Kenntnis des Vermieters von der Wohnungsrückgabe ist daher nicht ausreichend.
Anspruch des Mieters
Der Anspruch des Mieters auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verjährt nach drei Jahren, AG Wetzlar, Urteil vom 2.12.2008 – AZ: 38 C 1882/07 -.
Zu beachten gilt aber, dass die Erstattungsanspruchs eines Mieters für irtümlich geleistete Schönheitsreparaturen (Renovierungskosten) bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel in 6 Monaten verjähren.
Der BGH stellte in seiner Entscheidung zur Verjährung von Ansprüchen aus Schönheitsreparaturen ausdrücklich fest, dass hier die speziellere Regelung des §548 Abs. 2 BGB greift, in dem es heißt:
„Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.“
Dieser Paragraph dient dazu, möglichst bald Rechtssicherheit über wesentliche Aspekte des Mietverhältnisses nach dessen Abschluß zu schaffen und weder Mieter noch Vermieter längere Zeit den Ansprüchen der Gegenseite auszusetzen.
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