Nur wenn im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel aufgenommen wurde, muss der Mieter renovieren. Und das ist regelmäßig der Fall.
Zwar sind bei der Vermietung von Wohnraum die Möglichkeiten freier Vertragsgestaltungen durch ein dichtes Netz zwingender Vorschriften stark eingeschränkt, wie z.B. Mietpreisregelung, Kündigungsgrund, Bestandsschutz, Kündigungsfristen oder Sozialklausel, allerdings wird die Überwälzung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen im gewissen Umfang von der Rechtsprechung als wirksam angesehen, vgl. BGHZ 92, 363; 101, 253.
Insoweit wird die übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.).
Durch Schönheitsreparaturen werden die typischen Gebrauchsspuren an der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters entstehen, beseitigt, Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, 2007, § 535 Rn. 41; BGH NJW 2006, 2915, 2917. In Anlehnung an § 28 IV 3 II. BV umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen nach h.M. die Beseitigung solcher Mängel, die auf dem normalen Abwohnen beruhen, die also eine Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters sind (§ 538 BGB) und in erster Linie durch malermäßige Arbeiten beseitigt werden können.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören dann:
nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, siehe § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung, vgl. auch BGH VIII ARZ 9/86.
Vgl. zum Begriff der Schönheitsreparaturen auch BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09, BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.
Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich insoweit nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der bei Vertragsschluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen, mit der heutigen Fassung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV übereinstimmenden Definition, wonach als Schönheitsreparaturen
das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind, vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.
Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkon-trolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus – zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensatonsregelung – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, a.a.O.; BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09; Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören dagegen der Ersatz eines abgewohnten Teppichbodens. Die Beseitigung von Schäden am Boden, wie sie durch langjährige Benutzung nun einmal entstehen, kann vom Vermieter ebenfalls nicht verlangt werden. Anders wäre es, wenn beispielsweise Brandstellen durch zu Boden gefallene Zigaretten oder ähnliches über die normale Abnutzung hinausgehenden Schäden vorhanden wären. Ist beispielsweise ein Teppich vom Mieter zu ersetzen, kann der Vermieter aber nicht immer einen neuen Teppich verlangen, sondern allenfalls Ersatz des Zeitwertes des vorhandenen Teppichs. Je nach Qualität eines Teppichs, beträgt die Nutzungsdauer desselben 10 bis 15 Jahren. Dies ist im Rahmen „Neu – Für – Alt“ zu berücksichtigen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören auch das Entfernen alter Tapeten beim Einzug (BGH in WuM 2006, 306).
Übernimmt der Mieter die Pflicht, die Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zu beseitigen, wird von der oben skizzierten gesetzlichen Regelung abgewichen, der zufolge der Mieter die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs gerade nicht tragen muss.
Neben den mietrechtlichen Schranken ergeben sich bei der Verwendung von Formularmietverträgen Grenzen auf Grund der Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (insbesondere aus der Generalklausel des § 307 Abs. 1 und 2 BGB).
Weiter gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung, da dies keine Schönheitsreparaturmaßnahme im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ist, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09.
Zudem dienen derartige Arbeiten (Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen) nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09; OLG Düsseldorf, WuM 2003, 621, 623; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 356; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 8; jeweils m.w.N.
Insoweit als die Parteien des Mietvertrages ihrer Vereinbarung allgemeine Geschäftsbedingungen zugrunde legen, führen sie keine Vertragsverhandlungen. Vielmehr nimmt der Mieter die vom Vermieter gesetzten Bedingungen hin, und zwar deshalb, weil es für ihm beispielsweise mit hohen Kosten verbunden wäre, die allgemeinen Geschäftsbedingungen genau auszuwerten, mit dem Vermieter in Verhandlungen über deren Abänderung einzutreten oder sich entsprechend über die Bedingungen anderer potentiellen Vermieter zu informieren, vgl. dazu MünchKomm-BGB/Kieninger, 5. Auflage, 2007, § 307 Rn. 39. Infolgedessen läuft der Mieter Gefahr, Vertragsbedingungen zu akzeptieren, die er nicht akzeptieren würde, könnte oder wollte er die Auswertung, Neuverhandlung oder Alternativsuche notwendigen Kosten aufbringen.
Wenn man es als die Aufgabe des § 307 Abs. 1 BGB versteht, dieses Marktversagen zu regulieren (so MünchKomm-BGB/Kieninger, 5. Auflage, 2007, § 307 Rn. 38 ff.), dann folgt daraus, dass diejenigen Klauseln als unzulässig zu bewerten sind, die von dem abweichen, was voll informierte Parteien in einer idealen Welt vereinbart hätten.
Der BGH führt hierzu in seiner ständigen Rechtsprechung aus, dass der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingun-gen – auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde, vgl. nur BGH vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a; BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05.
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist in der Vergangenheit festzustellen gewesen, dass diese nach der sog. „blue-pencil-rule“ Methode vorgegangen sind.
Dem ist der BGH aktuell und in den letzten Jahren zu Recht nicht gefolgt.
Denn bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung – sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind, BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 48/09; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 14 f. m.w.N.; ferner BGH, Urteile vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472, Tz. 20; vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08, WuM 2009, 655, Tz. 10.
Über die Wirksamkeit der einzelnen Vorschriften und Formulierungen gibt es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche Rechtsprechung, wobei allerdings die Tendenz eines zunehmenden Mieterschutzes deutlich erkennbar ist. Aus Mietersicht lohnt es sich daher, vor allem bei älteren Mietverträgen, nachzuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der heutigen Rechtsprechung noch standhalten. Aus Vermietersicht sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.
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